9-21夜间，招商玺家园登【dēng】记人【rén】名册【cè】公示，共1615批客【kè】户成功登记。
上千人打新，入围比例2.7:1，招【zhāo】商玺家园已【yǐ】经【jīng】成为今【jīn】年深圳打【dǎ】新热度的排头兵。而【ér】在【zài】网络【luò】上搜索相【xiàng】关词【cí】条，“深圳【zhèn】今年最值得打新的楼盘”是自媒体们对它的普遍评【píng】价【jià】，清一水的好评下面，网友们【men】将其调侃为“红到没人敢黑”的项目。
但招商玺【xǐ】家【jiā】园真的适合【hé】“无脑【nǎo】冲【chōng】”吗？打新成功最高【gāo】赚5000万是否噱头？入【rù】围比例如此之高，招商玺家园能否“日光”？南【nán】都·湾【wān】财社记者近日实地走访了太子湾【wān】片【piàn】区，实【shí】探【tàn】招商玺家【jiā】园。
实探
太子湾唯一住宅盘，靠地铁看海景
但价值兑现仍需时间
位于蛇口半岛的【de】太子湾片区【qū】，坐享大/小南山【shān】、赤【chì】湾【wān】山【shān】、微波【bō】山、深圳湾、伶仃洋、15公里滨海长廊等稀【xī】缺的【de】山海景观，自然景观丰富【fù】。
从规划上【shàng】来看，太子湾【wān】片区以【yǐ】22万吨【dūn】级邮轮母港为【wéi】依托，斥巨资打造了170万㎡的【de】航【háng】母级【jí】国际滨【bīn】海城。片区同时涵盖商业、办公【gōng】、商【shāng】务公寓、住宅、酒店、仓库、文【wén】化艺术、国际学校【xiào】、国际医院、交通核心枢纽【niǔ】等【děng】多【duō】元业态。其【qí】中的旗舰商业是由香港新世界集【jí】团打造【zào】的【de】亚洲旗【qí】舰K11+DPARK。
规划图
综合来看，太【tài】子湾片区具备自【zì】然【rán】资源、人文资源、商业地标、网红胜地等【děng】多元化属性。而招【zhāo】商玺家园，则是太子【zǐ】湾片区内仅【jǐn】有的住【zhù】宅地块。
因此，其周边配套也较为全面。
交通：蛇【shé】口港地铁站C口出【chū】站【zhàn】200多【duō】米距离便是招商玺家【jiā】园【yuán】，公共交通方面，招商玺家园临近深【shēn】圳【zhèn】地铁2号线，向西一站到【dào】赤【chì】湾站可【kě】以换【huàn】乘5号线直【zhí】达前【qián】海三区【qū】，向东7站到后海站可换乘11号线直达福田中心【xīn】区。
12号线【xiàn】太子湾站（预计于今年【nián】开通试【shì】运营），距离蛇口邮【yóu】轮【lún】中心仅300米，北面是南海大道、港湾大道，南面望海路【lù】延【yán】长段【duàn】。
商业：片区有约46万【wàn】㎡的商业体量，其【qí】中【zhōng】有【yǒu】购物中【zhōng】心、滨海餐饮、休闲【xián】娱乐等样式多样的商【shāng】业模式，形成海【hǎi】平线上的【de】香【xiāng】榭丽舍大街；周边还有K11及D-PARK两大品牌Shopping mall。
教育【yù】资源： 太子湾片【piàn】区内规【guī】划了【le】一所国际学校，为深【shēn】圳市南山中英文学校太子【zǐ】湾实【shí】验部（“太子湾学校”NCIC实验部），即南山【shān】中英文国际部。周边学校【xiào】还【hái】有【yǒu】育才一【yī】小【xiǎo】、育才二中。
整体来看，太子湾片区规划很全面，但仍需要时间兑现。
走在【zài】太子湾【wān】片区【qū】随处可见运载【zǎi】建筑材料的卡车和泥头车，空【kōng】气中弥漫着【zhe】沙尘，影响能【néng】见度，雾霾感较重【chóng】。从兑【duì】现时【shí】期来看【kàn】，K11预计2024年底开业，片区整【zhěng】体的建设周期【qī】预计少则2年。
招商玺家园附近工地。
片区另一个一【yī】直【zhí】被居【jū】民诟病的点在于蛇口的陆路交通。招商玺【xǐ】花园【yuán】临近望【wàng】海路，该条道路高峰期【qī】开车到【dào】南山【shān】片区容易堵车。
不过这【zhè】一问【wèn】题随着望海路快【kuài】速化改造【zào】工程的开展有望解决，去年，深圳市交【jiāo】通【tōng】运输【shū】局发布【bù】《关于开展【zhǎn】望海路快速【sù】化改造工【gōng】程社会稳定风险调查公【gōng】众参与的通告【gào】》，透【tòu】露望海路将改【gǎi】造为“地下快速路【lù】+地面【miàn】主【zhǔ】干路”的复合通道，项目工期【qī】为72个月，仍需要时间兑现。
市场
一二手房价差10万元/㎡，买到即赚千万？
片区内小户型流通性较弱
目前太子湾片区只有【yǒu】招商玺【xǐ】一个【gè】住宅产品【pǐn】，片区二手【shǒu】估值【zhí】可能【néng】没有参考标的。
只是【shì】说起招商【shāng】玺【xǐ】家【jiā】园，大多数购房者的第一【yī】反应就是招商双玺【xǐ】家园。两【liǎng】个项【xiàng】目名字只差一个字，且直【zhí】线位【wèi】置1公里左右【yòu】（百度测距），两者无论是【shì】地段还是产品都具备可比较性。
而其中购【gòu】房者们最关注【zhù】的点便在于，招【zhāo】商玺家园【yuán】能【néng】否【fǒu】像双玺一样创【chuàng】造“5000万蹲【dūn】”的“神话”开盘记录。
招【zhāo】商双【shuāng】玺位【wèi】于南山区蛇口片区海上【shàng】世界【jiè】，2018年5月，双玺【xǐ】三期时光道收官之作开盘，预售备案价格为8.17万【wàn】-15.4万【wàn】元/㎡，整体均价约12.12万元/㎡。其中，B区2栋的72套房子，均价在5500万左右。据了解，该项目【mù】有666人交【jiāo】了定金【jīn】，参与摇号抢167套房，每【měi】人选【xuǎn】房时间仅限【xiàn】2分【fèn】钟，超【chāo】时作【zuò】废【fèi】。开盘当天有购房者【zhě】蹲在现场【chǎng】等待摇【yáo】号【hào】买【mǎi】房，这一幕被【bèi】网友看【kàn】到【dào】调侃为“5000万蹲”，意思是就算你有5000万，也【yě】要【yào】先蹲着等摇号。
而【ér】招【zhāo】商玺家园同样被【bèi】不少购房【fáng】者评为今年最值【zhí】得打新的【de】楼盘，原因便【biàn】在于同双玺之【zhī】间的价差。
目前【qián】海上世界双玺204平的4室1厅在中介【jiè】网站上挂牌总价为【wéi】4680万，折合单价约22.8万元/㎡。而此前有大户型300多平的【de】房【fáng】源在二手网站【zhàn】上【shàng】挂【guà】牌最【zuì】高超【chāo】过25万元/㎡的单【dān】价，双【shuāng】玺普【pǔ】遍大户型挂牌单价都【dōu】在20万+/㎡。
而根据9-21招商玺家园取【qǔ】得的预【yù】售【shòu】证来【lái】看，项目【mù】推出共604套房源，以【yǐ】123-127㎡9-21房为主【zhǔ】，还有少量【liàng】425㎡的大户型【xíng】（68套）。备案价【jià】格方面，项目单价区间在10万-16.27万元【yuán】/㎡之间【jiān】，平均【jun1】备案价为11.23万元/㎡。
同双玺的二手相【xiàng】比，招商玺家园10万元/㎡左右的价差【chà】成为大【dà】众关注的重点。“买【mǎi】入400平左右的户【hù】型相当于【yú】躺【tǎng】着也能翻个【gè】倍，回报【bào】率惊【jīng】人。”这是市场对招商玺的【de】普遍看【kàn】法，但【dàn】动辄5000万+的【de】门槛也让【ràng】这成为【wéi】深圳少数人的选项。
那【nà】么招商玺总价千万级别的小户型又【yòu】是否具有“无脑冲”的条【tiáo】件【jiàn】呢？从市场的声音来看【kàn】，能不【bú】能买【mǎi】入120+㎡的户型仍存【cún】争议【yì】。
一方面，蛇口片区的大小户型之间的价差存在分化。
例【lì】如招商双玺目前挂牌【pái】的房【fáng】源并非全部【bù】20万+，其87平的2室【shì】1厅小户型【xíng】房源市场【chǎng】挂牌单价普遍【biàn】在14万-17万【wàn】元/㎡左右。
招商双玺。
另一方面，片区内小户型弱流通性为预期价值带来不确定性。
“小【xiǎo】户型可能未来在【zài】市场上流通性不会很好。”一位近期有在【zài】南山买【mǎi】房计【jì】划的购房者告诉记者，她在蛇口有【yǒu】一【yī】套半岛城邦的80多【duō】平房【fáng】源，已经挂牌近【jìn】1年仍【réng】没有卖出，原因就在于小【xiǎo】户型房源在蛇口片区【qū】的【de】流通性不高。这同样【yàng】导致【zhì】她【tā】对于片区小户型房源的二【èr】手预【yù】期不高，“两年后交房，再据【jù】产权证【zhèng】日期起限售三年，加起来也【yě】有四五年了，不确定【dìng】性【xìng】因【yīn】素太多。”
分析
“金九”最火新盘，招商玺可能“日光”
尽【jìn】管褒贬【biǎn】不一，但招商玺家园产品的“网红”属性仍给了部分购房者坚定持有的信心【xīn】。“1500万以内是【shì】很好【hǎo】的打新标的”、“120平看海不香【xiāng】吗”、“限价太香了”，在高回报率面前【qián】，还【hái】是有多【duō】数购【gòu】房者愿意【yì】尝试【shì】打中【zhōng】的【de】可能性。
综合【hé】来看，招【zhāo】商玺【xǐ】家园的【de】产品价值、地段价值的稀缺性以及二【èr】手溢价【jià】预期，是当前市【shì】场上不可多得的“打新”标的。但【dàn】同时，考【kǎo】虑【lǜ】到功能【néng】性和实用性，以自住为需【xū】求的家庭豪刚购房者们，在【zài】选择120㎡+的两房/三房户【hù】型时仍需要注意在【zài】未来三【sān】到五年内是否满足居住【zhù】需求，一【yī】旦【dàn】有置换的需求，成本如何【hé】计【jì】算【suàn】等问【wèn】题。
无论【lùn】如何，从项目的冻资【zī】情况来看，招商玺家园实现“日光”的可能性【xìng】仍非常大【dà】，招【zhāo】商玺家【jiā】园的开盘，也将点【diǎn】燃深圳【zhèn】“金九”最【zuì】旺【wàng】的一【yī】把【bǎ】火。
采写/摄影：南都·湾财社 孙阳
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